舞台中央，是天河。
2025年，天河供应大年。
2024年最后一拍，天河金融城西区绢麻厂地块。
而预计2025年一季度，天河11宗宅地将摆上货架。（详见：天河，被薅秃了）
当中不乏压箱底的宝地。
比如，华景新城生物药厂地块。
无论绢麻厂，还是生物药厂，两地块大概率都走改善路线。
而这两宗宅地，已经有读者私信问起，还有问两地块怎么选的。
今天咱们聊聊这个话题。
展开剩余94%区位PK：
绢麻厂，金融城西区规划 9分
生物药厂，天河公园北华景板块 8分
绢麻厂地块，也就是12月31日出让的员村二横路以西AT080720、080721地块。（详见：收官之战，保利发展5万+地价拿下员村绢麻厂地块！）
地块具体位置如下图：
与保利临江大道北侧项目直线距离仅100米左右。
当然，绢麻厂的区位不是什么珠城东，而是正宗金融城西区。
虽然耽搁了几年，但金融城的规划本身，还是相当不错的。
而最近两三年，起步区和东区建设加速，天际线已初具规模。
那，生物药厂地块在哪？
地块位于华景新城板块，差不多是华景新城的几何中心。
不近铁路，也远离中山大道，距离华南快速干线也有300米左右。
实打实的华景新城核心。
结合航拍来看，生物药厂地块无疑是华景新城最后的遗珠。
绢麻厂的区位条件，打9分；生物厂略逊一筹，8分。
交通PK：
绢麻厂：地铁口50米，300米临江大道 9分
生物药厂：11号线500米，700+米中山大道 7分
接着看看交通。
绢麻厂地块，直线约50米到5/11号线交汇的员村站E/F出口。
双地铁，含金量很高。
| 右侧围挡内就是绢麻厂地块
约300米到临江大道，约1公里到黄埔大道。
| 绢麻厂地块道路
生物药厂地块的交通条件，要稍逊。
直线约600米到11号线华景路站，步行约10分钟出头。
| 11号线华景路站
约600米到中山大道，实际车程在720米以上。
无论是绢麻厂，还是生物药厂，出入主干道的路都比较窄。
但华景路已经没有拓宽的可能，而绢麻厂北边有规划路花城大道，日后存在改善可能。
| 华景路
交通上，绢麻厂地块可以打9分。生物药厂地块7分。
城市界面PK：
绢麻厂：老旧城中村 5分
生物药厂：有新有旧，界面成熟 7分
如果实地探访过你就会知道，城市界面是绢麻厂地块的硬伤。
看看绢麻厂地块低角度航拍展示：
| 绢麻厂地块四个方向航拍
要么是老旧城中村，要么是杂乱厂房。
西侧好一点，隔壁有现状绿地，规划为公园。
从临江大道到地块，需要穿过混杂的员村二横路，两侧的凌乱，很难想象这是第二CBD金融城片区。
| 员村二横路实拍
虽然东面1.2公里是天际线已成规模的金融城起步区，西侧1.2公里是珠江新城，但远水救不了近火。
员村改造迟迟没有什么进展，“进门欧洲，出门非洲”的局面就难以改变。
不过，绢麻厂地块步行到江边公园只有短短三四百米，这又能挽回一点分数。
绢麻厂的城市界面，5分。
| 江边公园
相比，生物药厂地块要好一些。
一张航拍差不多可以将周边城市界面解释得清清楚楚：
| 华景新城航拍
西为怡景园、泽晖苑，北为华景新城南区，东为华景里、华景锦苑，南为华景新城东区、南医三院、邮通小区。
| 生物药厂地块北侧实拍
部分小区比较旧，二三十年楼龄，但视角感官起码没有那么乱，顺眼许多。
较为赏心悦目的同时，也挡住了噪声，地块中相当的安静。
生物药厂地块景观，7分。
现阶段，绢麻厂地块的城市界面比生物药厂地块确有不如。
| 绢麻厂地块望琶洲西
但反过来一想，这不正是上车机会吗？真要像珠江新城那么完善，那地价就不是5万/平了。
景观PK
绢麻厂：300米珠江，二线江景 6分
生物药厂：600米天河公园 5分
看了上面的标题，是不是觉得老编打错分数了？
还真没。
绢麻厂地块，距离珠江直线300米以上，二线江景景观。
从现状来看，地块南侧均为低矮建筑，望江面不错。
不过，按照最新控规，地块正南规划140米商办，西南为保利临江大道项目，也是高层建筑，会挡住部分江景视野。
| 控规调整
不过，前面的建筑物其实也不知道何时能拆，在相当一段时间，还是有比较不错的江景。
总体上，绢麻厂的景观，6分。
绢麻厂地块隔壁
那生物药厂有什么景观呢？
此航拍图就是最好注解：
图片下方中间，是生物药厂地块。
地块南面及东南方向上的建筑，都不算高，直望邮电职业技术学院和天河公园。
从地块步行到天河公园，大概1公里，约15分钟。
生物药厂，5分。
教育PK
绢麻厂：24班小学+113中金融城校区，6-7分
生物药厂：华景小学+113中东方校区，8分
地段价值，除了否靠近CBD、是否近珠江等，还有学位越好越值钱。
教育，才是中产真正的命根。
教育方面，绢麻厂地块需配建24班小学，就在0720地块隔壁。
基本上可以肯定，保利发展会引进名校。很有可能是体育东教育集团。
| 员村二横路实拍
再看生物药厂地块，有天河一流名小华景小学，是真名校，是肉眼可见的成熟。
生物厂地块，距离华景小学南校区直线距离仅约80米。
| 华景小学南校区
此外，生物药厂地块也规划有学校，有传闻称是华景小学第三校区。
如果要说初中，华景新城对口113中东方校区，金融城西区则是113中金融城校区。
坊间评价，113中几个小区里，东方校区相对最好，生源更有优势。
绢麻厂地块24班小学+113中金融城校区，将体育东也算进去，6-7分。
生物药厂地块，华景小学+113中东方校区，8分。
总结：
绢麻厂地块上限更高
生物药厂地块现状略胜一筹
从理论上讲，绢麻厂地块是要胜于生物药厂地块的。
因为金融城，因为第二CBD，也因为江景。
但结合实际，你会发现当下，生物药厂和绢麻厂地块不会差多少。
员村次新二手天荟公馆，城市界面和华景新城差不多，7-9年楼龄，去年12月成交一套139.17平3房，低楼层，7.33万/平。
而华景里，8-18年楼龄，去年11月底成交一套140平三房，中楼层，7.2万/平。
不是说绢麻厂地块不行，而是现状不比生物药厂地块好多少。
| 绢麻厂地块
绢麻厂地块，最大的不确定性在于员村旧改。
从改造规划发布至今，员村旧改已经走了20年，仍未能有实质性动作。
只要员村旧改没有进展，整个金融城西区就没有推进的可能，城市界面和配套能级提升，便是无源之水。
图示蓝色线道路视频
而生物药厂地块，虽没有高能级的城市规划，但胜在肉眼可见的成熟，不必担心大饼撑坏肚子。
预计20%阳台占比，新式园林+做高品质，再加上地块本身的便利，只要价格不离谱，不愁客的可能性更大。
| 生物药厂地块现状
毕竟，华景新城和天河公园，都积压了不少改善需求，生物药厂地块若主打100-160平改善四房，应该不愁卖。
生物药厂地块尚未清表，还有不少建筑，权属问题还没厘清。大概要到下半年或年底出让。
| 10月中旬的清租通知
想享受华景小学一流学位，又不太能接受华景二手品质的买家，不妨等等生物药厂地块。
当然，如果追求更高的想象空间，可以重点考虑绢麻厂地块项目。
毕竟规划上限更高，有员村旧改预期，有二线江景加持。
网传绢麻厂地块项目全是板楼， 其中北地块3栋楼，主要是120平左右小户型；
南地块140-200平，其中200平是最前排江景楼栋，140平户型最多。
至于户型设计，据传和保利琶洲南项目差不多。
| 网传保利琶洲南项目户型，仅供参考
发布于：广东省